Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом и купить на эти деньги новую?

В настоящее время более 90% семей, имеющих ипотеку, направляют средства материнского капитала на улучшение жилищных условий. И у трети из них по разным причинам возникает необходимость продать ипотечную квартиру или дом, чтобы приобрести жилье в другом городе или районе.

Способы продажи ипотечной квартиры с материнским капиталом

Прежде всего, следует отметить, что быстро продать ипотечную квартиру с материнским капиталом у вас не получится, поскольку обязательное получение в органах опеки и попечительства разрешения на отчуждение жилья может затянуться на несколько месяцев. Более того, если кредит за жилье еще не погашен, то разрешение на продажу недвижимости придется получать еще и в банке.

Таким образом, возможны три основных варианта продажи ипотечной квартиры с материнским капиталом:

• Покупатель приобретает ваше жилье в ипотеку. Если банк одобрит вашего покупателя в качестве нового заемщика, то кредитный договор переоформляется, а вам выплачиваются средства на покупку новой недвижимости.
• С покупателем заключается предварительный договор, согласно которому предоплата, равная сумме долга по ипотеке, направляется в банк, после чего снимается обременение. Покупатель платит вам оставшуюся сумму, и вы передаете ему квартиру путем регистрации сделки купли-продажи в обычном порядке.
• Сделка согласуется с банком, который сопровождает ее и предоставляет для расчетов с покупателем банковскую ячейку. За эту услугу банк, как правило, взимает комиссию, но зато вам, как продавцу, это будет выгодно тем, что вы гарантированно получите в органах опеки разрешение на отчуждение жилья.

Каким требованиям должно соответствовать новое жилье?

В новой недвижимости условия проживания детей должны быть не хуже или даже лучше. Более того, после покупки жилья вы должны предоставить детям доли, равные или превосходящие площади в предыдущей квартире. Таким образом, новая жилплощадь должна быть одинаково распределена и оформлена на всех членов семьи.

Если вы продаете квартиру с использованием материнского капитала, но при этом долг за жилье еще не погашен, важно помнить, что согласно нотариальному обязательству, вы в течение полугода после погашения ипотеки должны оформить на детей доли. Органы опеки одобрят вам сделку в этом случае, но с одним условием: если вы получите еще одно нотариальное обязательство о том, что в новой квартире выделите детям доли, или же до совершения сделки дети получат аналогичные доли в жилье ваших родственников.

В некоторых случаях возможно приобретение квартиры с меньшей площадью, например, если для одного из детей требуется оплачивать дорогостоящее лечение. Еще как вариант, если вы приобретаете меньшую жилплощадь, чтобы получить согласие органов опеки на проведение сделки, детям в любом случае необходимо выделить равнозначную отчуждаемой площадь, а себе и супругу оформить равные доли по остаточному принципу.

Как получить согласие органов опеки на продажу ипотечной квартиры с материнским капиталом?

Чтобы орган опеки и попечительства одобрил сделку, вам необходимо предоставить пакет документов:

• документы на квартиру
• справка, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг
• оригиналы и копии документов (паспорта родителей и свидетельства о рождении детей)
• заявление о распоряжении
• оценка стоимости жилья на рынке

Важно помнить, что разрешение на отчуждение жилья действительно в течение трех месяцев с даты получения! И если за этот срок вы не смогли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом, то придется обращаться в органы опеки за новым разрешением.